Nieuwe aangifteplicht vastgoed in het buitenland: vijf vragen beantwoord

Rani Van Lysebeth
Fiscaal advies

Wat verandert er?

In tegenstelling tot onroerende goederen die in België gelegen zijn, hebben buitenlandse onroerende goederen geen kadastraal inkomen. Dat gaf tot voor kort aanleiding tot discriminatie bij de aangifte en de belastingberekening in de personenbelasting. 

Een recente wet werkt deze discriminatie weg door ervoor te kiezen om ook een kadastraal inkomen toe te kennen aan buitenlandse onroerende goederen die worden aangehouden door Belgische rijksinwoners. Daarvoor moet je een nieuwe aangifte indienen bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen.

1. Tegen wanneer moet je deze aangifte indienen?

Wanneer je de aangifte moet indienen, is afhankelijk van wanneer je het buitenlands onroerend goed hebt verworven :

•    Je hebt vóór 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed verworven
Uiterlijk op 31 december 2021 moet je een aangifte indienen bij de Belgische belastingadministratie. In die aangifte zal je in de regel de verkoopwaarde moeten aangeven tenzij je het bewijs levert van de venale waarde van het onroerend goed in 1975. Vervolgens zal de Administratie Opmetingen en Waarderingen een kadastraal inkomen toekennen aan jouw buitenlands onroerend goed.  

De aangifte is pas beschikbaar vanaf juni 2021. Tot dan kan je niets doen. Als je in jouw laatste aangifte in de personenbelasting buitenlandse onroerende inkomsten hebt aangegeven, dan zal de administratie je vanaf juni contacteren met de nodige uitleg en instructies.


•    Je hebt vanaf 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed verworven
Je moet dit binnen de 4 maanden spontaan melden aan de Belgische belastingadministratie. Heb je tussen 1 januari 2021 en 24 februari 2021 een buitenlands onroerend goed verworven, dan wordt de termijn van 4 maanden verlengd tot 30 juni 2021. 

Deze aangifteplicht kan via een e-mail of een brief. Als het onderwerp van jouw e-mail de aangifte van de nieuwe verwerving van onroerend goed in het buitenland is, beschouwt de belastingadministratie de datum van verzending van jouw e-mail als de datum van aangifte. Op die manier achten ze de wettelijke termijn van 4 maanden als nageleefd. Na deze spontane aangifte zal je vanaf juni 2021 de aangifte kunnen indienen en de nodige gegevens kunnen bezorgen, zoals de verkoopwaarde.
 

Belangrijk: dien je aangifte tijdig in om een administratieve boete te vermijden van 250 euro tot 3.000 euro.

 

2. Hoe zal het kadastraal inkomen worden bepaald?

Het kadastraal inkomen wordt bepaald op basis van een forfaitaire formule. 

Voor gebouwde onroerende goederen is die als volgt:

                        Actuele normale verkoopwaarde                                    x 5,3%
      Correctiefactor (i.f.v. het jaar van de verwerving)

Voor gronden is dat eenvoudig 2 euro per hectare.

Stel je hebt een Spaans tweede verblijf gekocht in 2018 voor 250.000 euro. Dat is ook de verkoopwaarde die je aangeeft. De administratie zal dan een wettelijke correctiefactor 14,901 toepassen, wat het bepaalt op 889 euro ((250.000/14,901) x 5,3%). Dit is een forfaitair netto inkomen. De buitenlandse belastingen en taksen kan je hiervan niet meer aftrekken.

3. Vanaf wanneer moet je het nieuw kadastraal inkomen aangeven?

Het nieuw kadastraal inkomen dat wordt toegekend aan jouw buitenlands vastgoed moet je pas aangeven in je belastingaangifte voor inkomstenjaar 2021 (aanslagjaar 2022). Voor jouw belastingaangifte inkomstenjaar 2020 (aanslagjaar 2021) verandert er niets en mag je blijven aangeven volgens de oude regels.

4. Word je hierop belast?

Neen, dit kadastraal inkomen wordt niet belast in België indien het onroerend goed is gelegen in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten. Dat is zo voor de meeste landen. Let wel, dit kadastraal inkomen zal wel je andere belastbare inkomsten omhoog duwen in de hogere belastingschijven. Met andere woorden, het wordt vrijgesteld met ‘progressievoorbehoud’.

Heb je vastgoed in ‘fiscale paradijzen’ zoals bijvoorbeeld Dubai, dan wordt het kadastraal inkomen belast maar gecompenseerd met een 50%-belastingvermindering.

5. Buitenlands vastgoed in je vennootschap?

Dan moet je niets doen. De nieuwe regel is immers niet van toepassing voor vennootschappen die in de vennootschapsbelasting worden belast. 
 

Let op: heb je een maatschap, een stichting of een vzw met buitenlandse onroerende goederen in, dan geldt de nieuwe aangifteplicht wel.

Vragen over de nieuwe aangifteplicht?

Neem contact op met het SBB-kantoor in je buurt. We helpen je graag verder. Bovendien kunnen we je ook ondersteunen bij de voorbereiding van deze nieuwe aangifte.