Vastgoed aankopen met je vennootschap in vier stappen

Johanna Waelkens

16 augustus 2023

Zakelijk-juridisch advies

Deel artikel

De prijzen van vastgoed blijven voortdurend stijgen, en tegelijkertijd staat de rente historisch laag. Het ideale moment om met je vennootschap vastgoed aan te kopen. Al zijn er wel een paar zaken om rekening mee te houden. Wat met fiscaliteit? Welke vennootschapsstructuur kies je? En wat zijn de voor- en nadelen van vastgoed kopen met je vennootschap? In vier stappen gidsen we je op weg.

Stap 1 – Breng je project in beeld

Wat is de huidige structuur van je vennootschap? Waarvoor zal je het pand gebruiken: enkel beroepsactiviteit, enkel privé of gemengd gebruik? Wil je het graag verhuren? Wie doet de investering? Wat zijn je doelen en opbrengsten op korte termijn (bv. huuropbrengsten), middellange termijn (bv. meerwaarde) en lange termijn (bv. successieplanning)? Deze, en nog veel meer andere vragen, moet je eerst beantwoorden. Pas dan krijg je een beeld van het grotere plaatje, en kan je fiscale afwegingen maken.

In deze SBB-wegwijzer staan al een aantal startvragen rond vastgoed opgesomd. Als je deze niet allemaal kan beantwoorden, helpt je accountant je met plezier verder.

Stap 2 – Check de voor- en nadelen

Vastgoed kopen met je vennootschap is interessant, op voorwaarde dat je het slim aanpakt. Een van de grote voordelen is dat je het pand kan financieren met bruto gelden van je vennootschap, terwijl een particulier dat moet doen met netto inkomsten. Toch zijn er ook nadelen aan verbonden, en als die doorwegen voor jouw specifieke situatie, kan het misschien toch interessanter zijn om je aankoop te doen met privévermogen.

De voordelen van investeren in vastgoed met je vennootschap	Een aantal valkuilen van investeren in vastgoed met je vennootschap
Je kan de aankoopprijs van het gebouw afschrijven. Je kan allerlei kosten aftrekken (aankoop, afschrijvingen, interesten op de lening, onderhoudskosten, verzekeringen …). Die aftrek gebeurt vóór de berekening van de vennootschapsbelasting. Draag je later je vennootschap over, inclusief het onroerend goed zelf, dan wordt dat beschouwd als een overdracht van aandelen waarop je geen registratierechten betaalt.	Je wordt zwaar belast op het voordeel van alle aard (VAA), als je het onroerend goed als privéwoning gebruikt zonder de vennootschap daarvoor te vergoeden. De meerwaarde bij verkoop wordt altijd belast. Wil je verhuren? Dan zijn die inkomsten belastbaar (je betaalt het normale tarief van de vennootschapsbelasting). Schuldeisers van de vennootschap mogen beslag leggen op een woning die eigendom is van de vennootschap, ook al betrek je dit privé. Je kan niet zomaar onroerend goed uit de vennootschap halen.

De voordelen van investeren in vastgoed met je vennootschap

Een aantal valkuilen van investeren in vastgoed met je vennootschap

Je kan de aankoopprijs van het gebouw afschrijven.
Je kan allerlei kosten aftrekken (aankoop, afschrijvingen, interesten op de lening, onderhoudskosten, verzekeringen …). Die aftrek gebeurt vóór de berekening van de vennootschapsbelasting.
Draag je later je vennootschap over, inclusief het onroerend goed zelf, dan wordt dat beschouwd als een overdracht van aandelen waarop je geen registratierechten betaalt.

Je wordt zwaar belast op het voordeel van alle aard (VAA), als je het onroerend goed als privéwoning gebruikt zonder de vennootschap daarvoor te vergoeden.
De meerwaarde bij verkoop wordt altijd belast.
Wil je verhuren? Dan zijn die inkomsten belastbaar (je betaalt het normale tarief van de vennootschapsbelasting).
Schuldeisers van de vennootschap mogen beslag leggen op een woning die eigendom is van de vennootschap, ook al betrek je dit privé.
Je kan niet zomaar onroerend goed uit de vennootschap halen.

Je SBB-expert geeft je expert advies, zodat je deze mogelijke valkuilen vermijdt.

Stap 3 – Bespreek de fiscale impact

De fiscale regels verschillen per gewest en worden opgedeeld in drie fases: aankoop, gebruik en overdracht. Van registratierechten over huurinkomsten tot het voordeel van alle aard (VAA) als het pand ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider: bespreek het fiscale luik uitvoerig met je expert.

Tip: bekijk de regels in detail in deze SBB-Wegwijzer. We geven ook heel wat praktijkvoorbeelden!

Stap 4 – Bepaal je vennootschapsstructuur

Heb je beslist om vastgoed aan te kopen met je vennootschap? Check dan of de vorm van je vennootschap geschikt is om te investeren in patrimonium. Zo’n patrimoniumvennootschap kan bestaan in verschillende vormen. Deze drie zijn alvast de meest geschikte:

Vennootschap onder firma (VOF)	Besloten Vennootschap (BV)	Naamloze vennootschap (NV)
Maatschap mét rechtspersoonlijkheid De vennoten zijn zelf aansprakelijk voor de verbintenissen van de vennootschap. Geschikt als patrimoniumvennootschap, omdat deze activiteit niet zeer risicovol is	Flexibele vennootschapsvorm met beperkte aansprakelijkheid. Standaardvennootschap, geschikt voor kleine én grote ondernemingen. Beperkte risico’s op aansprakelijkheidsvlak	Vennootschapsvorm voor de grotere ondernemingen, gelet op het hoge minimumkapitaal (61.500 euro). Groot startkapitaal nodig om onroerend goed te kunnen aankopen.

Vennootschap onder firma (VOF)

Besloten Vennootschap (BV)

Naamloze vennootschap (NV)

Maatschap mét rechtspersoonlijkheid
De vennoten zijn zelf aansprakelijk voor de verbintenissen van de vennootschap.
Geschikt als patrimoniumvennootschap, omdat deze activiteit niet zeer risicovol is

Flexibele vennootschapsvorm met beperkte aansprakelijkheid.
Standaardvennootschap, geschikt voor kleine én grote ondernemingen.
Beperkte risico’s op aansprakelijkheidsvlak

Vennootschapsvorm voor de grotere ondernemingen, gelet op het hoge minimumkapitaal (61.500 euro).
Groot startkapitaal nodig om onroerend goed te kunnen aankopen.

De NV en BV hebben het voordeel van beperkte aansprakelijkheid tegenover de VOF, maar de oprichting en het functioneren van die eerste twee is duurder en meer openbaar. Bij een VOF hoef je bijvoorbeeld niet langs de notaris voor oprichting, en is het niet altijd verplicht een jaarrekening op te maken en openbaar te maken.

Andere structuren, zoals de maatschap of de coöperatieve vennootschap, zijn minder aangewezen om als patrimoniumvennootschap dienst te doen. Wil je toch weten wat daar de mogelijkheden zijn, spreek dan gerust je expert aan.

Ook bij de keuze van je vennootschapsstructuur heb je dus een aantal knopen door te hakken. Laat je ook hiervoor bijstaan door een expert ter zake.

Vragen bij deze vier stappen?

Je accountant helpt je met plezier verder. We stellen samen een 360° plan op en maken doordachte keuzes waar jouw onderneming bij vaart. Maak hier je afspraak.