Gunstregime voor schenking familiebedrijven: niet meer voor residentieel onroerend goed?

Wat houdt het gunstregime voor schenkingen van familiale vennootschappen precies in?

Dit gunstregime maakt het mogelijk om de aandelen van je familiale vennootschap onder bepaalde voorwaarden tegen een tarief van 0% schenkbelasting over te dragen naar de volgende generatie (lees hier meer). Tot nu toe liet een combinatie van flexibele wetgeving en milde rechtspraak toe dat in bepaalde situaties ook niet-bedrijfsmatig gebruikte onroerende goederen tóch onder het gunstregime overgedragen konden worden.

Wat verandert er voor residentieel vastgoed?

Het ontwerpdecreet stelt dat vastgoed dat hoofdzakelijk tot bewoning bestemd is, inclusief bouwgronden, aanwezig in de familiale vennootschap, uitgesloten wordt van het gunstregime. Daarnaast komt er een waarderingsplicht: een bedrijfsrevisor of gecertificeerde accountant moet een verslag opmaken om de verhouding tussen residentieel vastgoed en de totale waarde van de vennootschap te bepalen.

In familiale vennootschappen kan de waarde van onroerende goederen die ‘hoofdzakelijk’ tot bewoning bestemd zijn dus niet meer met toepassing van het gunstregime overgedragen worden. Op deze waarde moet voortaan 3% schenkbelasting (bij een schenking aan je kinderen of echtgeno(o)t(e)) betaald worden. 

Het kan bijvoorbeeld gaan om een bedrijfsgebouw van een tuinbouwer waarin zich een beperkt aantal verblijfsruimtes voor seizoensarbeiders bevinden.  Dit zal mogelijks een probleem vormen. Hier kunnen de verschillende ruimtes waarschijnlijk van elkaar afgezonderd worden. In dergelijk geval zal de waarde van het bedrijfsgebouw wellicht onder het gunsttarief vallen en het tarief schenkbelasting op de waarde van de verblijfsruimtes 3% bedragen.

Zijn er uitzonderingen?

Er wordt een uitzondering voorzien voor “familiale vennootschappen waarvan minstens 75% van de omzet voortkomt uit activiteiten met betrekking tot residentieel vastgoed” en mits ze ook voldoen aan een tewerkstellingsvoorwaarde: de vennootschap moet in de drie jaar voor de schenking minstens één voltijdse werknemer in dienst hebben. 

Met andere woorden: projectontwikkelaars en vennootschappen die op een actieve wijze residentieel vastgoed beheren, kunnen onder bepaalde voorwaarden toch genieten van het gunstregime. De Vlaamse regering erkent namelijk, in lijn met de recente rechtspraak, dat professionele vastgoedactiviteiten maatschappelijke meerwaarde en welvaart genereren en dus niet  gelijkgesteld mogen worden met passieve patrimoniumvennootschappen (waarvoor het gunstregime niet van toepassing is). 

De vraag rijst waarom de decreetgever een uitzondering voorziet voor projectontwikkelaars en niet voor andere beroepsgroepen. Houdt dit geen ongelijke behandeling in? Op het eerste zicht niet want er is wel degelijk een belangrijk verschil: bij projectontwikkelaars gaat het om hun kernactiviteit, terwijl het bij andere beroepsgroepen vaak om privévastgoed gaat dat dienstig is voor het uitoefenen van hun activiteit. Dit zijn twee verschillende situaties. 

Nieuw ‘achterpoortje’ voor vastgoedvennootschappen?

Het is daarentegen wel denkbaar dat actieve vastgoedvennootschappen voldoen aan de 75%-omzetnorm, maar tegelijk privévastgoed aanhouden dat niet professioneel gebruikt wordt. Zonder bijkomende omkadering - bijvoorbeeld door expliciet te bepalen dat dergelijk privévastgoed uitgesloten moet worden op basis van een waarderingsverslag - dreigt deze uitzondering een nieuw ’achterpoortje’ te creëren. Dat zou kunnen leiden tot ongelijke gevolgen: bepaalde beroepsgroepen zouden privévastgoed kunnen schenken onder het gunstregime, terwijl andere dat niet kunnen. 

Wordt wellicht vervolgd …