Gemeubelde logies verhuren: vrijstelling of met btw?

Met of zonder btw?

Onroerende verhuur is in principe steeds vrijgesteld van btw. Verhuur je echter ‘gemeubelde logies’, dan is het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing.

De fiscus hanteert al jaren het standpunt dat het om ‘gemeubelde logies’ gaat (en dat je dus btw moet aanrekenen) wanneer gedurende een groot gedeelte van de dag een onthaal aanwezig is én minstens één bijkomende dienst (ontbijt, regelmatige schoonmaak tijdens het verblijf of regelmatig wisselen van het linnen) inbegrepen is in de prijs.

Men begon in de praktijk het begrip ’gemeubelde logies’ te ruim te interpreteren (voornamelijk voor de btw-aftrek op de oprichtingskosten). Vandaar dat er nieuwe krijtlijnen zijn uitgezet. Voor boekingen vanaf 1 juli 2022 is sprake van ‘gemeubelde logies’ (met btw) wanneer:

• men gewoonlijk verhuurt voor een periode van minder dan drie maanden;
• de verhuurperiode in kwestie minder dan drie maanden duurt;
• waarbij minstens één van deze bijkomende diensten wordt verleend: een onthaal gedurende een groot deel van de dag, de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en minstens eenmaal per week het verversen ervan, en/of het aanbieden van dagelijks ontbijt.

De btw-administratie heeft een FAQ gepubliceerd met de concrete invulling van deze diensten/begrippen. Daarnaast moeten de bijkomende diensten niet langer deel uitmaken van de globale prijs.

Let op, voor boekingen in het verleden die pas na 1 juli 2022 plaatsvinden, verandert er niets.

Wanneer deze voorwaarden voldaan zijn, is er dus sprake van een belaste verhuur van gemeubelde logies. Ook de btw op de kosten (zoals de kosten aan het gebouw en de aankoop van huishoudlinnen) mag je dan recupereren. In het omgekeerde geval hebben we te maken met een vrijgestelde onroerende verhuur. Er moet dan geen btw aangerekend worden op de huurprijs, maar tegelijkertijd heb je dan ook geen btw-aftrek. De verhuur van studentenkamers, bijvoorbeeld, valt onder de btw-vrijstelling aangezien je deze koten voor een langere termijn verhuurt en er vaak geen bijkomende diensten worden aangeboden.

Voor hotels en motels bestaat er bovendien geen twijfel. Baat je een hotel of motel uit, dan moet je sowieso btw aanrekenen (tenzij je een verblijf verhuurt voor minstens drie maanden). Je moet verder niet kijken naar de bijkomende diensten, deze worden geacht sowieso te worden verleend. 

Wanneer je verblijven verhuurt, is het belangrijk om op basis van jouw concrete omstandigheden te bekijken of deze nieuwe btw-regeling een impact heeft op jouw facturatie, maar ook op jouw btw-aftrek in het verleden.

Kleine ondernemingsregeling niet langer mogelijk

Verhuur je gemeubelde logies, dan kan je sinds 1 januari 2022 ook geen gebruik meer maken van de kleine ondernemingsregeling. Kleine ondernemers met een jaaromzet van maximaal 25.000 euro zijn vrijgesteld van btw. De verhuurders zullen dus steeds onderworpen zijn aan btw.

Een alternatief is om gebruik te maken van de regeling voor de deeleconomie. Onder deze regeling zijn natuurlijke personen met een maandomzet van maximaal 545 euro (aanslagjaar 2023) en een jaaromzet van maximaal 6.540 euro (aanslagjaar 2023), vrijgesteld van btw. Maar om deze regeling te kunnen toepassen, moet je je diensten aanbieden via een erkend platform.