Kan je als zelfstandige de huur van je woning inbrengen als beroepskost?

Gregory Henin
Fiscaal advies

Een voorbeeld

Medische beroepsbeoefenaars moeten vaak dicht bij hun werkplaats wonen, om snel ter plaatse te zijn in geval van nood. Een zelfstandig chirurg woont bijvoorbeeld in Gent, maar werkt in Leuven. Tijdens de week huurt hij een woning in Leuven, vlakbij het ziekenhuis. De huur die hij betaalt, staat dus volledig in oorzakelijk verband met zijn beroepsactiviteit.

De meningen over deze vraag lopen alvast flink uiteen: volgens bepaalde belastingcontroleurs kan je de huur enkel in je kosten opnemen als je effectief een beroepsactiviteit uitoefent in het pand. Huur je een woning in de omgeving van je werkplek, maar oefen je je beroepsactiviteit elders uit, dan kan je de huurprijs niet in je kosten steken. De rechtspraak ziet dit anders: je kan een huurwoning inbrengen als kost, zelfs als je er geen beroepsactiviteit in uitoefent. 

Hoe het beroepsgedeelte bepalen? 

Afhankelijk van de situatie kan je de huurprijs geheel of gedeeltelijk inbrengen: 

  • De beroepsactiviteit wordt (deels) in het huurpand uitgeoefend: de oppervlakte kan hier als maatstaf dienen. Neemt je praktijk bijvoorbeeld 20% van je woonoppervlakte in, dan kan je de huurprijs en de gebruikelijke verbruikskosten (verwarming, elektriciteit…) ook voor 20% inbrengen. 

       Een alternatief is om je verbruikskosten iets hoger in te schatten wanneer je bijvoorbeeld overdag enkel je
       praktijkruimte verwarmt en verlicht, zonder de privéruimtes te gebruiken. Dit moet je wel objectief kunnen
       aantonen. 

  • De beroepsactiviteit vindt plaats in de omgeving van het huurpand: als je functie of contract vereist dat je binnen een bepaalde afstand van je werkplaats moet verblijven, dan staat het huurpand in oorzakelijk verband met je beroepsactiviteit. Een ziekenhuis voorziet vaak zo’n contractuele verplichting voor een chirurg. In dat geval kan de huurprijs volledig afgetrokken worden. De verbruikskosten zijn in dat geval niet aftrekbaar. 

 

Opgelet: wat bepaalt het huurcontract? 

In België wordt een verhuurder in principe niet belast op de werkelijk ontvangen huur, maar op het kadastraal inkomen (KI), tenzij hij het pand beroepsmatig verhuurt. Om hieraan te ontsnappen voorzien verhuurders vaak een clausule in het huurcontract die bepaalt dat het pand niet professioneel mag worden gebruikt. In dat geval mag je de huurprijs sowieso niet in je kosten steken.  

Gaan we nu terug naar ons voorbeeld: heeft de chirurg zo’n beperkende clausule in zijn huurcontract dan mag hij fiscaal gezien de huur wel aftrekken als beroepskost, maar riskeert hij dat de eigenaar wordt belast op de werkelijke huurinkomsten. Die belasting zal sowieso hoger uitvallen, waardoor de eigenaar zich benadeeld kan voelen. Die kan de schending van het huurcontract aanvechten bij de vrederechter om zo de aanvullende belasting te verhalen op de chirurg. 

De huurovereenkomst opsplitsen: 3 voorwaarden

Om dit te vermijden kan een gemengde huurovereenkomst soelaas bieden. De huurprijs wordt dan duidelijk opgesplitst in een beroepsmatig en een privaat deel. Onze chirurg zal in dat geval enkel het beroepsdeel van de huurprijs kunnen aftrekken als beroepskost. De eigenaar wordt hiervoor op de werkelijke huurinkomst belast. Het privaat deel mag niet afgetrokken worden. Voor dat deel wordt de eigenaar dus enkel belast op het KI. 

Om van deze oplossing gebruik te maken is wel vereist dat: 

  • het beroeps- en privégedeelte van het pand duidelijk wordt vastgelegd in het huurcontract (bijvoorbeeld een bureauruimte)
  • de huurprijs wordt opgesplitst
  • het huurcontract wordt geregistreerd

 

Tip! Zorg voor een waterdicht huurcontract

De meeste verhuurders staan er niet bepaald om te springen het huurcontract op te splitsen. Voor hen betekent dit immers een hoger belastbaar inkomen. Die bijkomende belasting kan men eventueel wel compenseren door een hogere huurprijs te vragen. Voorwaarde is wel dat de huurder hiermee instemt. Dus voordat je de huurprijs als beroepskost gaat aftrekken, kijk je best eerst je huurcontract grondig na. 

Vermoeden van beroepsactiviteit

Let op met onduidelijke clausules. Mag je enkel de huurprijs niet aftrekken, dan kan je in principe wel de verbruikskosten inbrengen. Het huurcontract verbiedt dit laatste immers niet. Maar dan creëer je ten aanzien van de fiscus een vermoeden van beroepsactiviteit in het pand. Dan kan de eigenaar wel weer op de volledige huurinkomsten worden belast. Maak hierover duidelijke afspraken, zo vermijd je onnodige discussies.

In de praktijk: reken op je SBB-expert

Graag meer info over je fiscale zaken? Schakel tijdig de hulp in van een expert. Wij ondersteunen je met raad en daad.