Fiscaalvriendelijk een onroerend goed uit je vennootschap halen?

Een onroerend goed uit je vennootschap halen
 

Een SBB-klant wou zijn gezinswoning, die hij 20 jaar geleden door zijn vennootschap had laten bouwen, uit zijn vennootschap halen omdat hij over enkele jaren wil stoppen met werken en zijn vennootschap ofwel zal verkopen, ofwel aan zijn kinderen zal overlaten ofwel zal ontbinden en vereffenen (welke optie het zal worden is nu nog niet duidelijk). Hij wil echter absoluut in zijn woning blijven wonen. Daarom wou hij ze nu al uit zijn vennootschap halen en naar zijn privévermogen overbrengen. 

Fiscaal leek dat een zeer dure operatie te worden. Met de juiste aanpak konden we echter op een veilige en juridisch correcte manier de fiscale last voor de klant fors verminderen.

Fiscale implicaties

Welke fiscale gevolgen heeft de overheveling van een onroerend goed van je vennootschap naar je privévermogen nu concreet?

Stel dat het onroerend goed dat je wil overhevelen door de vennootschap al 20 jaar afgeschreven is en nog voor 100.000 euro in de boekhouding staat. In werkelijkheid is het 600.000 euro waard is. 

Om te beginnen kan je dat pand niet gratis van je vennootschap overnemen. Je moet de werkelijke waarde ervan (in ons voorbeeld 600.000 euro) aan je vennootschap vergoeden.

Vervolgens zal je vennootschap op de meerwaarde van 500.000 euro (600.000 verkoopwaarde – 100.000 boekwaarde) die ze bij de overheveling van het onroerend goed  naar je privévermogen realiseert, 25% vennootschapsbelasting betalen (125.000 euro).

Tenslotte zal jij privé ook nog eens 12% registratiebelasting (of 2% als het om je enige en eigen woning gaat én je ze effectief koopt van je vennootschap) op de volledige waarde van het onroerend goed betalen, dus 72.000 euro (of eventueel 12.000 euro bij een koop van je enige en eigen woning). 

Je betaalt dus in het totaal privé 672.000 euro voor het gebouw, en je vennootschap betaalt 125.000 euro vennootschapsbelasting op de verkoopprijs die ze ontvangt.

De totale kost ligt dus bijzonder hoog, en een significant stuk daarvan is een fiscale kost. Die fiscale kost kan je in veel gevallen echter serieus temperen, en je kan er ook voor zorgen dat je als dusdanig geen verkoopprijs (in cash) aan je vennootschap moet betalen.

Werk met een ‘dividend in natura’

Beschikt je vennootschap over voldoende ‘reserves’, dan kan je het onroerend goed er ook via een kapitaalvermindering of een ‘dividenduitkering in natura’ uithalen. 

Daarom werken we in de praktijk doorgaans met een dividenduitkering. Je vennootschap kan een dividend uitkeren in cash geld (zoals dat meestal het geval is), maar ook onder de vorm van andere (roerende of onroerende) goederen. Ze kan je vennootschap ook het gebouw als dividend ‘in natura’ uitkeren. De fiscale gevolgen daarvan zien er zo uit.

Vennootschapsbelasting 

Inzake vennootschapsbelasting verandert er niets. De meerwaarde die je vennootschap naar aanleiding van de dividenduitkering realiseert, is belastbaar tegen in principe 25%. Op de meerwaarde van 500.000 euro betaalt ze dus 125.000 euro vennootschapsbelasting.

Registratiebelasting 

De registratiebelasting kan daarentegen via een dividenduitkering in natura wél serieus beperkt worden. Waar je bij een verkoop van een onroerend goed in principe 12% registratiebelasting betaalt, is dat bij een dividenduitkering in natura slechts 50 euro (het ‘vast recht’). Dat kan wel enkel wanneer je een zogenaamde personenvennootschap hebt (bijvoorbeeld een BV) die het onroerend goed met voldoening van de registratiebelasting of btw verkregen heeft én je al vennoot was op het moment waarop de vennootschap het onroerend goed verworven heeft.

Roerende voorheffing 

Op een dividend moet je vennootschap in principe 30% roerende voorheffing inhouden en doorstorten aan de staat. Dat geldt ook voor een dividend in natura. Keert je vennootschap je met andere woorden een onroerend goed van 600.000 euro als netto dividend uit, dan moet ze daarop 257.143 euro roerende voorheffing betalen, wat neerkomt op een bruto-dividend van 857.143 euro (600.000/70%).

Vvpr-bis: is je vennootschap opgericht sinds 1 juli 2013 en zijn de aandelen uitgegeven in ruil voor een inbreng in geld (bij de oprichting of bij een latere kapitaalverhoging), in een vennootschap die ‘klein’ is, dan moet ze (vanaf het derde jaar na de inbreng ) op haar dividenden slechts 18% roerende voorheffing inhouden.

Vvpr-ter (liquidatiereserve): ook het aanleggen van een liquidatiereserve is een manier om slechts 18% belastingen op de dividenden uit je kmo-vennootschap te betalen. Op het stuk van de winst dat ze als liquidatiereserve boekt, betaalt je vennootschap 10% extra belasting. Keert ze na een ‘wachtperiode’ die liquidatiereserve uit onder de vorm van een dividend, dan moet ze minder roerende voorheffing inhouden. Hoeveel roerende voorheffing je vennootschap in welke situatie moet inhouden, hangt van een heel aantal factoren af. Je leest er hier meer over.

Conclusie 

Door verschillende fiscale gunstregimes met elkaar te combineren, kan je de totale belastingdruk op de overheveling van een onroerend goed van je vennootschap naar je privévermogen fors verminderen. Met de aanpak die wij aan onze klant geadviseerd hebben, bespaar je in ons voorbeeld enerzijds 71.950 euro registratiebelasting en anderzijds 125.436 euro roerende voorheffing (257.143 euro – 131.707 euro).