Btw-nieuwigheden in de bouwsector

Afbraak en wederopbouw

De afbraak en wederopbouw van een onroerend goed kan onder bepaalde voorwaarden tegen 6% btw gebeuren in de plaats van de normale 21%.

• Top op heden kon dat enkel in het kader van een aannemingscontract (levering van een dienst), maar niet bij een verkoop (al dan niet op plan) van een onroerend goed (tenzij bij wijze van overgangsmaatregel tot 30.06.2025 en onder enigszins andere voorwaarden). 
• Verder moet de nieuw opgerichte woning:
  • voor de bouwheer gedurende minstens vijf jaar zijn enig eigen woning zijn;
  • bestemd zijn voor een langdurige (minstens 15 jaar) geregistreerde verhuur aan een huurder die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt, of;
  • bestemd zijn voor een langdurige (minstens 15 jaar) sociale verhuur. 
• In het eerste geval moet de bouwheer een natuurlijke persoon zijn, in het tweede en derde geval mag dat ook een rechtspersoon zijn (bv. een vennootschap). 
• De woning moet in de eerste twee gevallen ook een bewoonbare oppervlakte hebben van maximaal 200m² (voor langdurige sociale verhuur geldt er geen maximum).

Nieuw

Voortaan zal deze regeling ook permanent voor verkopen (al dan niet op plan) van toepassing zijn, zowel wanneer het gaat om de enige eigen woning van de bouwheer, als in geval van langdurige (sociale) verhuur. 

• De woning mag wel maar een bewoonbare oppervlakte van maximaal 175m² hebben (waar dat 200m² is in geval van een aannemingsovereenkomst), tenzij ze voor langdurige sociale verhuur bestemd is (dan geldt er weer geen maximale oppervlakte). Is de woning op plan groter en is ze op 30.06.2025 niet verkocht (onder de overgangsregeling), dan zal ze tegen 21% btw verkocht moeten worden.
• Op de levering en plaatsing van een installatie voor centrale verwarming die op fossiele brandstof werkt, moet in de toekomst altijd 21% btw gerekend worden, ook al voldoet de woning voor de rest aan de voorwaarden voor het 6%-tarief (zie ook verder).
• Zijn er meerdere kopers (bv. een koppel) die niet allemaal aan de voorwaarden voldoen (bv. een van hen heeft reeds een woning), dan mag het 6%-tarief enkel toegepast worden op het aandeel van degenen die aan de voorwaarden voldoen.
• Wordt de woning verkocht met het oog op een langdurige (sociale) verhuur, dan mag de koper ook een rechtspersoon zijn.

Formaliteiten

De administratieve formaliteiten blijven hoofdzakelijk hetzelfde. Echter, zolang het nog niet mogelijk is om verklaringen in te dienen via de website MyMinfin, moeten bijkomende vermeldingen worden opgenomen in de verkoopovereenkomsten en/of de authentieke akten.

Inwerkingtreding

Men voorzag de inwerkingtreding van de programmawet per 1 juli 2025. Echter werd de programmawet niet tijdig gestemd. Bij wet van 29 juli 2025 werd het verlaagd btw-tarief van 6% in afbraak- en heropbouwprojecten eindelijk definitief.

Gezien de omstandigheden, staat de administratie de mogelijkheid toe om het verlaagd btw-tarief van 6 % vanaf 1 juli 2025 toe te passen, mits uiteraard aan de voorwaarden van de programmawet wordt voldaan. 

Let op! De wijzigingen gelden enkel wanneer de btw vanaf 1 juli 2025 opeisbaar wordt, ongeacht de datum waarop het contract afgesloten is. Het tijdstip van opeisbaarheid van de btw is de datum van de uitreiking van de factuur (tenzij de betaling vroeger gebeurt, dan geldt het tijdstip van de betaling).

Renovatiewerken

Op werken in onroerende staat aan een privéwoning die minstens 10 jaar oud is, moet in principe slechts 6% btw gerekend worden. Al geldt er wel een uitzondering voor reinigingswerken, tuinwerken (met uitzondering van de levering van plantgoed), zwembaden, sauna’s, enz.

Nieuw

Daaraan wordt nu een bijkomende uitzondering toegevoegd voor de levering en installatie van verbrandingsketels op fossiele brandstoffen (aardgas, stookolie en steenkool). Daarop moet voortaan ALTIJD 21% btw gerekend worden, ook als die installatie in een privéwoning van minstens 10 jaar oud geplaatst wordt.

Het gaat om de ketel zelf en alle onderdelen die er intrinsiek deel van uitmaken (lees: strikt noodzakelijk zijn om die ketel te doen werken, bv. toevoerleidingen, bevestigingsmateriaal, rookgasafvoer, regel- en controletoestellen, sokkels, enz). De werkuren en materialen die daarop betrekking hebben (incl. verwijdering van de oude ketel) zullen vanaf 1 juli 2025 onderworpen zijn aan het normale tarief van 21%.

Let op! Ook als de installatie niet enkel op fossiele brandstoffen kan werken of er slechts gedeeltelijk op werkt, moet het tarief van 21% op de volledige factuur toegepast worden.

Tip 1. Enkel op het specifieke gedeelte van de ketel (dat is de ketel zelf en alle onderdelen die er intrinsiek deel van uitmaken) moet voortaan 21% btw gerekend worden. De herstellingen en het onderhoud van de ketel en ook de levering met installatie van het niet-specifieke gedeelte blijven onderworpen aan het 6%-tarief wanneer de installatie gebeurt in een privéwoning die ouder dan 10 jaar is.  

Onder het niet-specifieke gedeelte vallen:

• de elementen die dienen om de opgewekte warmte in een woning te verspreiden zoals hydraulische leidingen, vloerverwarming, radiatoren enz. 
• de elementen die de hoge efficiëntie van het warmtesysteem waarborgen zoals de thermostaat, de energiemeters, buitensensoren, expansievaten, ontluchters enz.

Tip 2. Voor de levering en installatie van bv. een houtkachel verandert er niets (hout wordt voor de btw niet als een fossiele brandstof beschouwd). Dat kan nog altijd tegen 6% btw in een woning van minstens 10 jaar oud.

Inwerkingtreding

Met ingang van 29 juli 2025 is deze nieuwe uitzondering van toepassing met betrekking tot werk in onroerende staat in het kader van een renovatie en van een regeling afbraak en heropbouw. Voor de levering van een heropgerichte woning in het kader van de regeling afbraak en heropbouw is de nieuwe uitsluiting echter al van toepassing vanaf 1 juli 2025, aangezien die nieuwe bepalingen van toepassing zijn op de btw die opeisbaar is geworden vanaf 1 juli 2025.  

Tip: tolerantie! Het verlaagd btw-tarief blijft behouden wat betreft de specifieke bestanddelen van een verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstof, in de mate dat de overige voorwaarden vervuld zijn, voor overeenkomsten die betrekking hebben op werk in onroerende staat in het kader van een renovatie en van een regeling afbraak en heropbouw gesloten uiterlijk op 28 juli 2025 en voor overeenkomsten die betrekking hebben op de levering van een heropgerichte woning in het kader van de regeling afbraak en heropbouw gesloten uiterlijk op 30 juni 2025, voor zover de opeisbaarheid van de btw over die handelingen uiterlijk op 30 juni 2026 plaatsvindt.

Warmtepompen

Tot en met 31.12.2024 konden warmtepompen altijd tegen 6% btw geleverd en geplaatst worden, ongeacht of de woning waarin ze geplaatst werden ouder of jonger dan 10 jaar was.

Het ging echter om een tijdelijke maatregel, die op 31.12.2024 afliep. De algemene verwachting was dat het 6%-tarief voor de levering en plaatsing van warmtepompen in woningen van minder dan 10 jaar oud opnieuw ingevoerd zou worden per 1 juli 2025. Dat blijkt echter niet het geval te zijn! Het btw-tarief voor warmtepompen in een woning van minder dan 10 jaar oud blijft met andere woorden 21%. Wel wordt deze verlaging naar 6% verwacht vanaf 1 januari 2026. 

Tip. In een woning die minstens 10 jaar oud is, kan een warmtepomp uiteraard wel tegen 6% btw geplaatst worden.