Afbraak en heropbouw: tijdelijke uitbreiding van het 6% btw-tarief

Rani Van Lysebeth
Fiscaal advies

Uitbreidingen

Er zijn drie nieuwe situaties waarbij je nu ook kan genieten van het 6%-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen. 

1.    Jij als bouwheer/natuurlijke persoon breekt een woning af en bouwt deze terug op om er daarna zelf gebruik van te maken. Deze woning moet jouw enige en eigen woning zijn. Deze maatregel is van toepassing in heel België, met uitzondering van de 32 grootstedelijke gebieden. De werken van afbraak en heropbouw in die gebieden zullen verder het verlaagd btw-tarief van 6% genieten zonder rekening te houden met de aanvullende voorwaarden van de tijdelijke maatregel.

2.    Ook de afbraak en heropbouw van je woning die je (zowel als natuurlijke persoon als rechtspersoon) zal verhuren aan of via een sociaal verhuurkantoor geniet het verlaagd btw-tarief door de tijdelijke uitbreiding. In tegenstelling tot de eerste uitbreiding is deze maatregel wel van toepassing op het hele Belgische grondgebied, met inbegrip van de 32 steden.

3.    Ten slotte wordt de bestaande regeling ook tijdelijk uitgebreid naar de verkoop van een woning en het bijhorend terrein, na afbraak en heropbouw. Het is hierbij van belang dat de woning na levering de enige en eigen woning wordt van de koper (natuurlijke persoon) of door de koper (zowel natuurlijke persoon als rechtspersoon) verhuurd aan of via een sociaal verhuurkantoor. Ook hier is de uitbreiding van toepassing op het hele Belgische grondgebied, met inbegrip van de 32 grootstedelijke gebieden.

Voorwaarden

Het is belangrijk om bij de aanvang van je project stil te staan bij alle voorwaarden waaraan je moet voldoen om te kunnen genieten van het 6%-tarief. Het valt op dat deze voorwaarden een sociale insteek hebben. Een overzicht: 
 

1.    Enige en hoofdzakelijk eigen woning

Ten eerste moeten de werken van sloop en heropbouw betrekking hebben op een gebouw dat na de uitvoering van de werken op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of inbezitneming de enige en hoofdzakelijk de eigen woning is van de jou als bouwheer-natuurlijk persoon of koper die zonder uitstel zijn domicilie zal hebben. Deze voorwaarde moet gedurende vijf jaar voldaan zijn.

Een uitzondering hierop zijn de woningen die bestemd zijn voor de sociale verhuur. In dat geval geldt er een minimumverhuurtermijn van vijftien jaar aan of via een sociaal verhuurkantoor.

2.    Totale bewoonbare oppervlakte

Ook mag de totale bewoonbare oppervlakte van je woning niet meer dan 200 m² bedragen na de uitvoering van de werken van sloop en heropbouw. Deze voorwaarde moet gedurende vijf jaar voldaan zijn. 

De bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de muren. De ruimten die al dan niet als ‘woonvertrek’ worden beschouwd worden expliciet opgesomd. Hieronder vallen bijvoorbeeld eetkamers, woonkamers en slaapkamers. Trappen, garages, badkamers en wc’s moet je niet meetellen. Er is ook een onderscheid tussen een gezinswoning, een appartement en co-housing.

3.    Verklaring administratie en afschrift dienstverrichter(s)

Als bouwheer moet je voor het tijdstip waarop de btw opeisbaar is een verklaring versturen aan de administratie waarin je vermeldt dat je van de maatregel wil genieten.

Voor reeds lopende projecten kan het zijn dat er al btw opeisbaar is geworden vóór 1 januari 2021. In dat geval moet je de verklaring uiterlijk op 31 maart 2021 indienen. Zo niet, kom je als bouwheer niet meer in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief.

Ook de dienstverrichter(s) moet je een afschrift van deze verklaring overhandigen.

 

Opgelet!

Het indienen van de verklaring bij de btw-controle en de daaropvolgende ontvangstbevestiging betekenen niet dat de btw-controle akkoord gaat met de toepassing van het 6%-tarief. Eventueel kan je je project op voorhand voorleggen aan je bevoegde btw-controle om uitsluitsel te krijgen hierover. SBB kan je hier in bijstaan.

4.    Belasting opeisbaar

De btw moet steeds opeisbaar zijn geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2023, en uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning. 

5.    Vermeldingen op factuur

Je facturen moeten de verschillende elementen vaststellen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % rechtvaardigen. Je moet dus verwijzen naar de reden waarom je geen 21% maar 6% btw aanrekent. 

 

Meer informatie

Wil je meer weten over het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van een woning? Wil je weten of jouw project in aanmerking komt voor het 6% tarief en wat je hiervoor juist allemaal in orde moet brengen? Neem contact op met het SBB-kantoor in je buurt. Onze collega's begeleiden je van a tot z.