Investeren in vastgoed
Investeer ik in vastgoed als privépersoon of met een vennootschap?
Investeren in vastgoed is voor veel ondernemers en praktijkhouders een aantrekkelijk alternatief omwille van de lage rente en stijgende waarde. Maar doe je dat nu het best met je privévermogen of met je vennootschap? Een onroerend goed aankopen kan immers op verschillende manieren, en in verschillende hoedanigheden. Hoe pak je het slim aan?
Van een gedegen voorbereiding tot de fiscale en juridische overwegingen: op deze pagina sommen we alle aandachtspunten netjes voor je op.
Belangrijke stappen bij een investering in vastgoed
1 – We praten je project grondig door
Wat is het doel van je vastgoed? Zoek je een kantoorruimte, vastgoed met een woonfunctie, of een tweede verblijf? Denk je aan investeringsvastgoed om te verhuren aan derden, of wil je zelf iets opknappen voor verkoop? Maar ook: waar haal je de centen en wat is je aflossingscapaciteit? We bekijken jouw ambities op de korte en lange termijn.
2 - Wij werken een structuur uit op jouw maat
Meestal wordt het een keuze tussen drie opties: privé aankopen, vastgoed in een vennootschap stoppen of een mengvorm met zakelijke rechten (bv. vruchtgebruik, erfpacht, ...). Die structuur koppelen we meteen aan een financieel plan.
3 - We begeleiden je bij de uitvoering
Je SBB-adviseur zet alle stappen om de gekozen structuur nauwgezet uit te werken. Richt je een vennootschap op? Kies je voor vruchtgebruik? In dat laatste geval kijken we naar bijzondere structuren, zoals de waardering en de modaliteiten. Verder stellen we de nodige contracten op en bekijken we grondig de notariële akte. Ten slotte rollen we het financieel plan verder uit.
Drie cruciale fases in jouw investering
Bij een vastgoedinvestering denk je niet enkel na over financiering, langetermijnplanning en ondernemingsrisico’s. Er zitten ook heel wat fiscale en juridische addertjes onder het gras. SBB presenteert je de drie belangrijkste fases, en legt meteen ook de link naar andere expertartikels die je kunnen helpen bij de voorbereiding van je aankoop.
Alles begint met een goede voorbereiding. Vastgoed koop je niet zomaar, maar gaat best gepland met een weldoordacht plan. Vooraleer we kunnen nadenken over de meest optimale fiscale en juridische structuur moeten we dan ook volledig mee zijn met jouw plan en helpen we om enkele strategische knopen door te hakken. Dat doen we door een aantal gerichte vragen te stellen.
Welk type vastgoed wil je aankopen?
Ben je op zoek naar een nieuw bedrijfspand, waarin je vennootschap zijn activiteit zal uitoefenen? Heb je een nieuwe gezinswoning of tweede verblijf op het oog? Of wil je een investeringspand aankopen om het vervolgens te kunnen verhuren aan derden? Gaat het om een nieuwbouw of een ouder gebouw? Moet je nog renoveren? Het antwoord op deze vragen zet ons alvast op weg naar de ideale structuur.
Vanwaar moet het geld komen?
Belangrijk is ook om te weten hoe het project gefinancierd zal worden. Zijn er privégelden beschikbaar of heeft de vennootschap reserves op de rekening staan? Moet er geleend worden en zo ja, waar zit er nog aflossingscapaciteit? We begeleiden de klant desgewenst dan ook met het opstellen van een financiële planning en/of fiscale planning, waarbij we ook bekijken hoe we kapitaal op een fiscaal gunstige manier uit je vennootschap kunnen halen.
Wat zijn je langetermijnplannen?
Investeren in vastgoed is ook denken op lange termijn. Afhankelijk of het de bedoeling is om het onroerend goed bij te houden (privé of in de vennootschap) dan wel te verkopen aan een derde zal de op te zetten structuur er mogelijks anders uitzien. Eventueel moet hier ook al gedacht worden aan de ruimere vermogensplanning. Moet het vastgoed overgaan naar de kinderen? Zijn er opvolgers om de vennootschap over te nemen? Ook deze elementen kunnen hun impact hebben op de structuur.
Moeten we het vastgoed beschermen tegen het ondernemingsrisico?
Ondernemen is risico’s nemen, maar dat betekent niet dat dit zich ook moet uitstrekken tot jouw vastgoedinvestering. We staan dus ook even stil bij de manieren waarop we het vastgoed kunnen beschermen tegen je ondernemingsrisico. De mate waarin dit belangrijk is zal variëren naargelang het type van je activiteit en het type van vastgoed. Zo zal de nood om de gezinswoning te beschermen doorgaans groter zijn dan bij een kantoorruimte.
Er zijn – eenvoudig voorgesteld – drie mogelijk manieren om vastgoed aan te kopen. Je kan dit vanuit je privévermogen structureren, vanuit je vennootschap of je kan een combinatie van beide doen, waarbij we werken met zakelijke rechten of onverdeelde eigendom. Elke structuur heeft zo zijn fiscale voor- en nadelen. We zetten enkele overwegingen op een rijtje, naargelang het moment in de levenscyclus van je vastgoed.
Bij aankoop: in kaart brengen van de fiscale kosten
De fiscale aankoopkosten hangen in sterke mate af van het type vastgoed dat je koopt en dan met name of de aankoop onderworpen is aan registratierechten of onder het btw-stelsel valt.
In het eerste geval zal doorgaans hetzelfde registratierecht van toepassing zijn, ongeacht of het goed privé of via de vennootschap wordt gekocht. Het gaat dan om het standaardtarief (10% in het Vlaams Gewest). Wanneer het gaat om de gezinswoning is dit evenwel anders en kan je profiteren van lagere registratierechten (5% of 6%) wanneer je de woning privé aankoopt.
Valt het vastgoed onder het btw-stelsel, dan kan de manier van structureren een zeer grote impact hebben. Een analyse dringt zich dan op in welke gevallen je kan genieten van een recuperatie van de betaalde Btw bij aankoop, maar ook van de Btw verschuldigd bij eventuele latere verbouwingen en het toepasselijke tarief.
Bij gebruik: fiscale behandeling van inkomsten, kosten én fiscale incentives
De behandeling van de inkomsten en kosten van je vastgoed zijn zeer verschillend in de personenbelasting (wanneer je privé koopt) en in de vennootschapsbelasting (wanneer je met de vennootschap koopt).
| PERSONENBELASTING | VENNOOTSCHAPSBELASTING |
|---|---|
|
In de personenbelasting wordt vastgoed dat je zelf gebruikt of verhuurt aan particulieren voordelig belast. Dat kan gaan van een volledige vrijstelling (op de gezinswoning) tot een forfaitaire belasting die gebaseerd is op het kadastraal inkomen van het pand. |
In de vennootschapsbelasting wordt ieder inkomen uit je vastgoed beschouwd als winst. Daartegenover staat echter wel dat je (in principe) ook de kosten van het onroerend goed in mindering mag brengen. Zo kan je je vastgoedproject financiëren met zogenaamde ‘brutogelden’, d.i. de winst in je vennootschap vóór vennootschapsbelasting en roerende voorheffing. Wanneer het project vanuit je privé wordt gestructureerd, doe je dit met ‘nettogelden’, d.i. gelden die je eerst uit je vennootschap hebt moeten halen en waar dus reeds een fiscale kost op heeft gerust.
|
| Verhuur je aan een gebruiker die het pand professioneel gebruikt, is de fiscale behandeling wat minder interessant. Dan betaal je immers belastingen op de werkelijke huurinkomsten die je ontvangt tegen de (hoge) progressieve tarieven in de personenbelasting. |
Ook de fiscale voordelen die kan verkrijgen zijn een belangrijk gegeven om rekening mee te houden. Denk maar aan het voordeel lange termijnsparen in de personenbelasting (bij aankoop van een tweede verblijf) of de investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting (bij aankoop van nieuw vastgoed of op renovatiewerken).
Bij verkoop of overdracht: belastbaarheid van meerwaarden en vermogensplanning
Aan alle mooie liedjes komt een einde, zodat we ook moeten nadenken over het moment waarop je je vastgoed zal verkopen of overdragen aan de volgende generatie.
De meerwaarde die je realiseert op privévastgoed gaat in de regel onbelast, wat uiteraard zeer aantrekkelijk is. Dit is echter niet altijd het geval maar o.m. afhankelijk van de termijn waarin je het vastgoed hebt aangehouden. Vastgoed dat je verkoopt binnen de 5 of 8 jaar (naargelang het type), kan belast worden als een divers inkomen aan 16,5%. De meerwaarde op vastgoed waarmee je speculeert, kan belast worden aan 33%.
Wanneer je vennootschap een meerwaarde realiseert op haar vastgoed, is dit echter gewoon belastbaar als winst en dus onderworpen aan het algemene tarief van 25% (of het verlaagd tarief van 20%). Omdat dit natuurlijk een groot nadeel vormt voor het aankopen van vastgoed via de vennootschap, wordt vaak gewerkt met optimalisatietechnieken die toestaan dat je de hoger vermelde voordelen hebt van vastgoed in een vennootschap, maar niet de nadelen op het einde van de rit.
Klassiek wordt daarbij vaak beroep gedaan op structuren waarbij gebruik wordt gemaakt van zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal, erfpacht) of mede-eigendom, waarbij je zowel in persoonlijke naam als in naam van de vennootschap een stukje van het onroerend goed aankoopt. Heb je geen beroep gedaan op deze optimalisatietechnieken en wil je toch het vastgoed uit je vennootschap halen? Dan bestaan ook daar - weliswaar minder voordelige - technieken voor.
Het kan ook lonen om even stil te staan bij het bredere plaatje van je vermogensplanning. Is het doel om het vastgoed te laten overgaan naar de volgende generatie of naar de partner, dan kan het interessant zijn om vastgoed aan te houden in een vennootschap. Daarbij vorm je de schenking of vererving van een onroerend goed (het vastgoed) om in een roerend goed (aandelen). Nagegaan moet worden of je daarbij eventueel ook van fiscale voordeelstelsels kan genieten, zoals het verlaagd tarief bij schenking (0%) of vererving (3%) van een familiale vennootschap of van de vrijstelling van de gezinswoning wanneer deze overgaat naar de langstlevende partner.
Last, but not least. De juridische structuur waarmee je vastgoed aankoopt kan ook van groot belang zijn. Het bepaalt mee de mate van afscherming van je vastgoed en je ondernemingsrisico.
Alles begint met de vennootschapsvorm die je kiest om je ondernemingsactiviteit mee uit te oefenen en de mate waarin deze je privévermogen afschermt van het vermogen van je vennootschap.
Verder zal ook het type vastgoed opnieuw een impact hebben op je mogelijkheden. Zo kan je immers je gezinswoning steeds laten beschermen door een zogenaamde ‘akte van onbeslagbaarheid’. Wil je via de vennootschap aankopen, maar toch bescherming hebben tegen het ondernemingsrisico? Dan kan het oprichten van een afzonderlijke patrimoniumvennootschap of het werken met zakelijke rechten (zoals vruchtgebruik) een oplossing bieden.
Bij een vastgoed-
investering komt heel wat kijken
Reden te meer dus om je grondig te laten adviseren. Bij SBB vind je de juiste expert voor elke stap van het proces. Wil je graag meer weten over hoe wij jou kunnen begeleiden bij je investering in onroerend goed? Stel je vraag aan onze experts!
