Moet ik mijn handelshuur verder betalen of kan ik overmacht inroepen?

Wat is overmacht?

Overmacht is een situatie waarbij:

• de nakoming van jouw verbintenis (hier: jouw huur en onderhoud van het pand betalen);
• volstrekt of redelijkerwijze onmogelijk is geworden; 
• door een omstandigheid die vreemd is aan jouw wil;
• en onvoorzienbaar en onoverkomelijk was. 

Als je overmacht inroept, word je niet aansprakelijk gesteld indien je jouw verplichtingen als huurder niet nakomt. Overmacht betekent immers dat iets onmogelijk is geworden en je kan niet verplicht worden het onmogelijke te doen. Maar er zijn wel heel wat voorwaarden aan verbonden.

Het is dus helemaal niet zeker of er bij deze coronacrisis sprake is van overmacht. Want wordt het betalen van jouw huur hierdoor onmogelijk? Eén ding is alvast duidelijk: het coronavirus zelf maakt het niet onmogelijk om jouw huur verder te betalen en zal dus wellicht nooit als overmacht aanvaard worden. Maar hoe zit dat met de sluitingsmaatregelen van de overheid?

Sluitingsmaatregelen van de overheid

De overheid heeft beslist om alle niet-essentiële winkels en horecazaken te sluiten. Als huurder ben je de verbintenis aangegaan om de huurgelden te betalen en het pand te onderhouden. Het onderhoud van jouw pand vormt geen probleem, deze verplichting moet je dus zeker verder nakomen. Maar wat met de betaling van jouw huurgelden? Moet je die ook verder blijven betalen of kan je de betaling opschorten?

Als huurder draag je het risico van jouw handelsactiviteit inclusief alle factoren die een impact hebben op het succes hiervan. Het risico dat de overheid jouw handelsactiviteit verbiedt of bemoeilijkt, is helaas eigen aan jouw ondernemingsrisico. De overheid heeft weliswaar een aantal steunmaatregelen voorzien om jou door deze moeilijke periode te loodsen, wat wellicht ook invloed zal hebben op de beoordeling van het ondernemingsrisico. Dit risico kan je niet zomaar bij jouw verhuurder leggen door de huur niet langer te betalen. Jouw verhuurder verschaft jou trouwens nog steeds het rustig huurgenot van zijn pand en komt hierdoor zijn verplichtingen als verhuurder verder na. 

Puur theoretisch gezien maakt de sluitingsmaatregel van de overheid het jou dus niet onmogelijk om jouw huurgelden verder te betalen. Bijgevolg is er geen sprake van overmacht. Bovendien oordeelde Cassatie eerder al dat financieel onvermogen, zelfs ten gevolge van overmacht, niet tot gevolg heeft dat jij als schuldenaar jouw betalingen niet langer moet nakomen.

Het coronavirus zorgt echter voor nooit geziene omstandigheden. Het is niet ondenkbaar dat een rechter die zich hierover moet uitspreken, oordeelt dat:

• door de sluitingsmaatregel het vrij genot van het handelspand niet langer gewaarborgd was;
• waardoor dit als overmacht kwalificeert;
• en waardoor je als huurder alsnog ontslagen wordt van jouw betalingsplicht. 

Of hij kan ook oordelen dat de verhuurder deels mee het risico moet dragen en de helft van de huurprijs moet laten vallen. De toekomst zal dit uitwijzen. Waar we nu alvast zeker van zijn, is dat elke rechter geval per geval zal nagaan of de betaling van de huurgelden werkelijk onmogelijk was als gevolg van de sluitingsmaatregel. Hij zal dit beoordelen aan de hand van jouw concrete omstandigheden zoals de duur van de maatregelen, jouw inkomensderving, jouw ervaring als ondernemer, ….