Btw-tarieven in de bouw: belangrijke aandachtspunten voor aannemers

1.    Je koopt een nieuwbouw

Als je een nieuwbouw aankoopt van een zogenaamde ‘beroepsoprichter’, betaal je steeds 21% btw. Als je een nieuwbouw aankoopt van een ‘niet-beroepsoprichter’ (bv. een particulier), dan zijn er twee opties mogelijk:

• Je betaalt registratiebelasting. Momenteel staan de tarieven van registratiebelasting voor de enige eigen woning zeer laag, meer bepaald 3% in Vlaanderen. Dit kan voordelig zijn voor een particulier. 
• Je past 21% btw toe. Dat is interessant als een deel van de woning wordt gebruikt voor een beroepsactiviteit, want dan kan je een deel van de btw recupereren. 

Wanneer is een gebouw ‘nieuw’?

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw is ‘nieuw’ als de aankoop wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van het onroerend goed. De eerste ingebruikneming is de eerste keer dat iemand in het huis gaat wonen of de eerste keer dat het pand voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt. 

Een voorbeeld:

Een woning die voor de eerste keer in gebruik is genomen in 2022, is nieuw tot en met 31/12/2024. Vanaf 1/1/2025 wordt het gebouw niet meer als nieuw beschouwd.

2.    Je voert renovatiewerken uit

Renovatiewerken vallen onder de 6% btw-regel. Een aantal voorbeelden hiervan:

1. Werken aan de buitenkant van de woning, zoals het vernieuwen van de voorgevel.
2. Werken aan de binnenkant, zoals elektriciteits-, schilder- en behangwerken.
3. Onderhoud van de woning, zoals het vegen van de schoorsteen.

Sommige renovatiewerken vallen niet onder de 6% regeling, bijvoorbeeld: werken aan afsluitingen, een apart terras, een zwembad en een sauna of tuinaanleg. Ook reinigingswerken worden niet gezien als renovatie. 

Wat zijn de voorwaarden om van een renovatie te spreken en van de 6%-regeling te genieten?

• De woning moet hoofdzakelijk privématig worden gebruikt. Het privégedeelte van de woning moet dus steeds groter zijn dan het deel dat beroepsmatig wordt gebruikt. 
• De woning moet meer dan 10 jaar oud zijn. 
• Er moet rechtstreeks gefactureerd worden aan de eindgebruiker (m.a.w. de eigenaar, vruchtgebruiker of huurder).
• De levering en plaatsing moet door dezelfde aannemer gebeuren. Enkel aannemers genieten van het verlaagd btw-tarief, doe-het-zelvers vallen hier dus niet onder!

Opgepast! Je kan soms zo uitgebreid renoveren dat het project meer begint te lijken op een nieuwbouw. De specifieke regels hieromtrent, rond bijvoorbeeld de waarde van de verbouwingswerken, toets je best af met je SBB-expert. Zo blijf je aan de voorwaarden van renovatiewerken voldoen. 

3.    Afbraak en heropbouw

Het afbreken en heropbouwen van een woning wordt niet beschouwd als een renovatie. Normaal zou je voor sloop en de nieuwbouw achteraf dus 21% btw betalen, maar in verschillende gevallen kan je ook hier van het voordelig tarief van 6% btw genieten. 

Wanneer?

1. Als de afbraak en heropbouw in één handeling gebeuren, én als de nieuwbouw vervolgens hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. Deze regel geldt in een aantal grootstedelijke gebieden waaronder Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas.
2. Deze regeling wordt van 1 januari 2021 t.e.m. 31 december 2023 tijdelijk uitgebreid tot heel België. Hierbij gelden wel bijkomende voorwaarden: de woning is gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper, de woning heeft een bewoonbare oppervlakte  van maximum 200 m² enzovoort. Zowel projecten van bouwheren-natuurlijke personen als bouwpromotoren komen in aanmerking.  

4.    Onderschat het belang van een goede factuur niet! 

Als aannemer spring je best niet te achteloos om met je factuur. Kleine foutjes of vergetelheden kunnen immers later grote gevolgen hebben. Waarmee moet je zoal rekening houden?

• Btw-verlegging: als de klant of afnemer van de woning btw-plichtig is en periodieke btw-aangiften indient zal er geen btw op de factuur staan. Dat is het geval als het bijvoorbeeld gaat om werken op een woning  die (deels) beroepsmatig zal gebruikt worden door een eenmanszaak . De klant of afnemer is in dat geval zelf verantwoordelijk om 6% btw af te dragen aan de staat.
• Wie wil genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% voor renovatiewerken moet vanaf 1 juli  2022 ook een standaardverklaring op de factuur plaatsen. Vroeger gebeurde dit via een attest, maar dat hoeft nu niet meer. In dit artikel kan je daar meer over lezen. 

Bij het bepalen van het juiste btw-tarief komt heel wat kijken. Heb je zelf nog twijfels over welk tarief in jouw specifieke situatie van toepassing is? Leg je project dan gerust voor aan een van onze experts.