Waarom tijdig je opstalrecht verlengen fiscaal cruciaal is
Via een opstalrecht heb je je vennootschap een gebouw laten optrekken op een grond die van jou privé is. Binnen afzienbare tijd eindigt dat opstalrecht. Welke (fiscale) gevolgen heeft dat voor jou en hoe kan je je daartegen indekken?
De essentie
Bij het einde van het opstalrecht word jij als grondeigenaar ook eigenaar van het gebouw dat je vennootschap gebouwd heeft. Je moet de werkelijke waarde daarvan aan je vennootschap vergoeden. Doe je dat niet, dan word je privé belast op de waarde van het gebouw én betaal je er in principe ook sociale bijdragen op. Je kan dat (tijdelijk) vermijden door het opstalrecht te verlengen vóór de einddatum. Je kan dan later nog zien wat je finaal met het gebouw zal doen.
Wat houdt een opstalrecht in?
Een opstalrecht is het recht om een gebouw te bouwen op een grond die van iemand anders is. Het wordt vaak gebruikt door de aandeelhouder-bestuurder/zaakvoerder om zijn vennootschap een gebouw te laten optrekken op een grond die van hem privé is.
Zolang het opstalrecht duurt (onder het nieuwe goederenrecht is dat maximaal 99 jaar, waar dat onder het oude recht 50 jaar was) blijft de opstalhouder (de vennootschap) eigenaar van het gebouw. Na afloop van het opstalrecht wordt de grondeigenaar ook eigenaar van het gebouw (door het zogenaamde recht van natrekking). De opstalgever en opstalhouder kunnen echter ook overeenkomen dat de opstalhouder bij het einde van het opstalrecht de gebouwen of constructies die hij opgericht heeft, weer moet afbreken.
Wanneer de grondeigenaar ook eigenaar wordt van het gebouw, moet hij de waarde ervan vergoeden aan de opstalhouder, tenzij beide partijen overeenkomen dat er geen vergoeding verschuldigd zal zijn bij het einde van het opstalrecht.
Welke fiscale gevolgen heeft het einde van het opstalrecht?
Stel dat je in 2008 een opstalrecht met een duurtijd van 20 jaar aan je vennootschap toegestaan hebt. Zij heeft er een gebouw opgezet dat haar toen 300.000 euro gekost heeft. Ze heeft die kosten fiscaal in aftrek genomen (via afschrijvingen).
In 2028 zal dat opstalrecht eindigen. Het gebouw zal dan bijvoorbeeld 700.000 euro waard zijn. Zoals gezegd word je als grondeigenaar bij het einde van het opstalrecht eigenaar van het gebouw dat je vennootschap gebouwd heeft en moet je in principe de waarde ervan aan je vennootschap vergoeden. Je moet dat gebouw betalen met privégeld.
Doe je dat niet, dan krijg je van je vennootschap ‘gratis’ een gebouw ter waarde van 700.000 euro. Dat gratis gebouw wordt dan fiscaal als een voordeel van alle aard (VAA) beschouwd. Daarop word je privé belast zoals op een loon, dus tegen de progressieve belastingtarieven (tot 50% plus gemeentebelastingen) én je betaalt er in principe ook sociale bijdragen op (al zal in dit geval het plafond voor de sociale bijdragen overschreden worden).
Dat gebouw komt dus bovenop je gewoon loon. Dat betekent dat het quasi integraal in de hoogste belastingschijf van 50% (plus gemiddeld 8% gemeentebelastingen) belast zal worden. Dat gebouw kost je privé dus ongeveer 378.000 euro aan belastingen (700.000 euro x 54%; van de sociale bijdragen maken we hier abstractie).
Hoe vermijd je de fiscale gevolgen bij het einde van je opstalrecht?
Om te vermijden dat je in 2028 op zo’n groot VAA belast wordt, kan je vóór de einddatum van je opstalrecht de termijn verlengen (zonder dat de totale termijn langer dan 99 jaar mag worden, maar dat zal in de praktijk zelden een probleem zijn). Je kan de termijn dus bijvoorbeeld met 10 of 20 jaar verlengen. Je vennootschap zal dan gedurende die periode gewoon eigenaar van het gebouw blijven, en jij zal gedurende die termijn niet op een VAA belast worden.
Let op! Die verlenging moet absoluut gebeuren vóór het einde van het oorspronkelijke opstalrecht! Ben je te laat, dan heeft het recht van natrekking uitwerking gehad en is het VAA een feit. Nadien nog verlengen is dus (fiscaal) geen optie meer.
Tip. Check nu de looptijd van je opstalrecht en zet de verlenging in het rood in je agenda! Doe die verlenging ook uiterlijk een jaar vooraleer het huidige opstalrecht afloopt. Je doet dat immers het best notarieel (omwille van de tegenstelbaarheid aan derden) en de notaris (en je adviseur) hebben daarvoor ook wel wat tijd nodig.
Verschuift een verlenging van het opstalrecht het probleem niet gewoon?
Door de verlening van het opstalrecht verdwijnt het VAA natuurlijk niet. Je wordt er alleen pas later op belast. Het onmiddellijke fiscale gevaar verdwijnt echter wel. Je zou het opstalrecht bijvoorbeeld kunnen verlengen tot aan je (geschatte) pensioendatum en dan verder zien wat je met het gebouw doet.
Wil je het houden, dan kan je er alsnog voor opteren om het van je vennootschap over te nemen (dat gebeurt sowieso wanneer je je vennootschap zal ontbinden en vereffenen). Je kan het overkopen of via een dividenduitkering financieren (als je vennootschap tegen dan behoorlijke reserves opgebouwd heeft).
Heb je daarentegen geen interesse in het gebouw, maar is het voor je vennootschap (die je bijvoorbeeld zal verkopen of aan je kinderen zal schenken) van belang, dan kan je de grond aan je vennootschap verkopen of in je vennootschap inbrengen als kapitaal. Het opstalrecht zal dan eindigen, aangezien je vennootschap eigenaar wordt van zowel de grond als het gebouw, maar er zal bij jou geen belastbaar VAA ontstaan.
Het is ook mogelijk dat het VAA tegen het einde van de verlenging van het opstalrecht (bijvoorbeeld over 20 jaar) veel kleiner zal zijn. Gaat het bijvoorbeeld om een professioneel gebouw (bijvoorbeeld een loods) dat tegen dan compleet versleten is, dan zal er misschien zelfs helemaal geen VAA meer zijn.
Wil je weten welke (fiscale) gevolgen het einde van je opstalrecht heeft?
Contacteer je SBB-adviseur om de impact in te schatten en te bekijken of, en hoelang, je je opstalrecht kan verlengen.
