Selecteer uw kantoor uit onderstaande lijst

Op basis van uw locatie selecteerden wij ons kantoor in . Wijzigen? Zoek SBB-kantoor.

Vastgoed uit uw vennootschap halen?

Gepubliceerd op 13-02-17

Heeft u vastgoed in uw vennootschap, dan is het mogelijk dat u geconfronteerd wordt met een aantal fiscale nadelen. Misschien denkt u dan ook om het vastgoed uit uw vennootschap te halen? Maar hoe kan u dit best regelen en wat zijn de fiscale gevolgen waarmee u best mee rekening houdt? Hierna bezorgen wij u een korte toelichting.

Mogelijke fiscale nadelen?

Vastgoed in een vennootschap heeft zijn voordelen maar soms ook zijn nadelen. Zo is het mogelijk dat u jaarlijks wordt belast op een hoog voordeel indien uw gezinswoning in de vennootschap zit. Een gezinswoning in de vennootschap heeft ook als nadeel dat de woning niet kan worden beschermd tegen beslag van schuldeisers en u dus uw gezinswoning kan verliezen indien de vennootschap in financiële moeilijkheden komt. Zo is het ook mogelijk dat uw vennootschap niet kwalificeert als een familiale vennootschap omdat meer dan 50% van het totale actief van de vennootschap bestaat uit vastgoed. Hierdoor kan u uw aandelen van uw vennootschap niet schenken aan uw kinderen aan 0% schenkbelasting.

Hoe vastgoed uitkeren?

Er bestaan verschillende mogelijkheden om vastgoed uit de vennootschap te halen. Een aantal technieken zijn complex, zoals bijvoorbeeld een partiële splitsing of een vereffening van uw vennootschap. Andere technieken zijn dan weer relatief eenvoudig. Hierna worden drie relatief eenvoudige technieken even op een rij gezet:

Koop-Verkoop

U kan het vastgoed kopen van uw vennootschap. Let wel, indien u een bedrijfsleider bent in de vennootschap, dan zal u de vennootschapsrechtelijke belangenconflictenregeling moeten naleven. Indien de marktconforme verkoopprijs hoger is dan de boekwaarde in uw vennootschap, dan zal de vennootschap worden belast op de gerealiseerde meerwaarde. Op de verkoop zal tevens het Vlaams verkooprecht van 10% van toepassing zijn.

Dividend in natura

De vennootschap kan u als aandeelhouder vergoeden met een dividend. Een dividend kan worden uitgekeerd in geld maar kan ook worden uitgekeerd met een vermogensbestanddeel van de vennootschap, dit is een dividend in natura. Ook hier zal de vennootschap worden belast op de gerealiseerde meerwaarde en zal u volgens de Vlaamse Belastingadministratie (VLABEL) de Vlaamse registratierechten van 10% moeten betalen. Op het ontvangen dividend zal u in principe 30% roerende voorheffing moeten betalen. U zal slechts 5% roerende voorheffing betalen indien het dividend wordt uitgekeerd uit liquidatiereserves die uw vennootschap sinds minstens 5 jaar heeft aangelegd op het passief van de balans.

Kapitaalvermindering

Indien de vennootschap een voldoende hoog (fiscaal) kapitaal heeft, dan kan u een kapitaalvermindering overwegen. Ook hier zal de vennootschap worden belast op de gerealiseerde meerwaarde. U zal als aandeelhouder geen belasting moeten betalen. U krijgt immers uw kapitaal terug. Let wel, indien het kapitaal is gevormd met een zgn. interne liquidatie (in de periode 2013-2014), dan mag u slechts dit kapitaal belastingvrij verminderen na een wachtperiode van 4 jaar (of 8 jaar indien uw vennootschap een ‘grote’ vennootschap was op het moment van de interne liquidatie). Op de uitkering via een kapitaalvermindering bent u in de regel de Vlaamse registratierechten van 10% verschuldigd. Er bestaat hier wel een uitzondering op. Indien u mede-eigenaar bent met uw vennootschap, dan kan u onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor het lager verdeelrecht van 2,5%. Indien u geen mede-eigenaar bent met uw vennootschap, dan bent u slechts het vast recht van 50 euro verschuldigd. Uw vennootschap moet dan wel de vorm hebben van een bvba, een vof of een gewone commanditaire vennootschap. De vennootschap mag dus niet de vorm hebben van een naamloze vennootschap (nv) of een commanditaire vennootschap op aandelen (comm.VA.). U moet ook een zgn. kwalificerende aandeelhouder zijn. Een kwalificerende aandeelhouder is een persoon die ofwel aandeelhouder was op het ogenblik dat de vennootschap het vastgoed kocht met registratierechten (of met btw indien het een nieuwbouw was) ofwel het uitgekeerd vastgoed zelf in de vennootschap heeft ingebracht. Indien u de aandelen heeft geërfd van een kwalificerende aandeelhouder, dan bent u zelf ook nog steeds een kwalificerende aandeelhouder omdat u in de rechten en verplichtingen bent getreden van de overleden aandeelhouder. Vastgoed in een vennootschap kan zowel zijn voor- als nadelen hebben.

Vastgoed uit de vennootschap halen kan ook zijn voor- en nadelen hebben. Laat u dus steeds goed adviseren bij iedere vastgoedinvestering- en transactie.

Gregory

Gregory

fiscaal adviseur

Schrijf u in op de nieuwsbrief en blijf steeds op de hoogte van veranderingen in uw sector
Bedankt voor uw inschrijving.