Selecteer uw kantoor uit onderstaande lijst

Op basis van uw locatie selecteerden wij ons kantoor in . Wijzigen? Zoek SBB-kantoor.

Belangrijke aandachtspunten bij een nieuw bouwproject

Gepubliceerd op 13-07-16

Als u bouwplannen heeft op uw bedrijf komt er telkens heel wat bij kijken. Zo moet enerzijds een gebouw ontworpen worden dat aan uw eisen en wensen voldoet en anderzijds moet het ontwerp ook steeds afgetoetst worden met de heersende regelgevingen. Het is dus belangrijk dat u voldoende tijd neemt voor de opmaak van een goed uitgewerkt bouwplan. Een grondige voorbereiding voorkomt niet enkel heel wat problemen bij het verkrijgen van de nodige vergunningen, maar werkt in de meeste gevallen ook kostenbesparend.

Een plan moet rijpen

Vooraleer de bouwvergunnings- en de milieuvergunningsaanvraag kan ingediend worden, zijn er veel aspecten te bestuderen en te bespreken. Een nieuw bouwproject start met het zoeken naar een goede functionele inplanting van het nieuw gebouw op het bedrijf. Dit is een heel belangrijke stap die in de praktijk vaak te weinig aandacht krijgt. Nochtans is deze cruciaal op vele vlakken! We denken hierbij onder andere aan looplijnen voor mens en dier, scheiding vuile en propere weg, optimale ventilatiemogelijkheden voor een stal en het open houden van toekomstige uitbreidingsmogelijkheden. Pas nadat de inplanting vastligt, wordt in een tweede fase de indeling van het gebouw verder onder de loep genomen.

Zelf een eerste idee op papier schetsen en verschillende mogelijkheden onderzoeken kan verhelderend werken. Het is echter ook zeer waardevol om het stalconcept te bespreken met een onafhankelijke adviseur die buiten het bedrijf staat, op die manier wordt bedrijfsblindheid voorkomen. Door die verschillende adviezen en meningen komt u te weten wat u wilt en wat u zeker niet wilt, om uiteindelijk tot een plan te komen dat aan de behoeften voldoet. Het ontwerp moet ook zeker tijdig getoetst worden aan de verschillende regelgevingen om niet voor onaangename verassingen te staan. De plannen even laten rusten en nog eens goed nadenken over wat al dan niet kan verbeteren, is een echte aanrader. Op die manier is er minder kans dat er beslissingen genomen worden die achteraf niet de meest optimale bleken te zijn.

Tijdig starten

Naast de tijd nodig voor de opmaak van de plannen, moet ook rekening gehouden worden met de tijd die nodig is voor het bekomen van de vereiste vergunningen. Ter verduidelijking sommen we hier kort de verschillende termijnen eens op. Als de bouwvergunningsaanvraag ingediend is, heeft de gemeente tot 30 kalenderdagen tijd om het dossier al dan niet volledig en ontvankelijk te verklaren. Vanaf het moment dat het dossier volledig en ontvankelijk is, moet de gemeente een beslissing nemen binnen de 105 kalenderdagen (in bepaalde situaties 75 kalenderdagen). Wat echter vaak wordt vergeten, is dat er na de beslissing nog 35 kalenderdagen (gerekend vanaf de dag dat u de gunstige beslissing heeft uitgehangen) gewacht moet worden met het starten van de werken. Gedurende deze periode kan er immers nog beroep aangetekend worden. Belangrijk is, dat op het moment dat de werken starten, ook de milieuvergunning (indien vereist) goedgekeurd moet zijn. Het is namelijk zo dat de stedenbouwkundige en milieuvergunning aan elkaar gekoppeld zijn. De stedenbouwkundige vergunning wordt geschorst tot op het moment dat de milieuvergunning bekomen is.

De milieuvergunningsaanvraag, welke gelijktijdig kan lopen met de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag, moet binnen een termijn van 30 dagen al dan niet volledig en ontvankelijk verklaard worden. Voor een klasse 1 vergunningsaanvraag start daarna een beslissingstermijn van 4,5 maand en voor een klasse 2 vergunning 3,5 maand die in sommige gevallen door de overheid nog verlengd kan worden.

De procedures voor het aanvragen van alle vergunningen nemen dus de nodige tijd in beslag. Het is dus aangewezen om tijdig te starten met het maken van de plannen om niet te overhaast te werk te moeten gaan en in de aanbestedingsfase een goede en realistische timing te kunnen afspreken met de aannemer(s).

In de loop van 2017 worden de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag en milieuvergunningsaanvraag verenigd tot één omgevingsvergunningsaanvraag. Vanaf dan wordt er slechts één openbaar onderzoek gehouden en hoeven de overheidsdiensten slechts één keer advies te geven, maar ook dan zal er nog steeds de nodige tijd verstrijken alvorens de vergunning toegekend wordt.

Regelgeving kan grote impact hebben

Tegenwoordig is het bij een bouwproject ook heel belangrijk om de plannen vooraf te toetsen aan de geldende regelgeving. Het is evident dat het bouwproject moet voldoen aan de milieureglementering (en indien van toepassing aan de dierenwelzijnswetgeving), maar ook andere randwetgeving heeft tegenwoordig invloed op de aanvraag. We zetten de voornaamste eens kort op een rijtje.

Hemelwater:
Ieder bouwproject moet voldoen aan de nieuwe hemelwaterverordening die van kracht is sedert 1 januari 2014. Deze wetgeving zorgt ervoor dat het voor de meeste bouwprojecten verplicht is om een infiltratiezone of bufferbekken aan te leggen, waarvan de inplanting en praktische haalbaarheid ook bekeken moet worden. De grootte van deze voorziening hangt af van de grootte en de ligging (zie figuur 2) van het project. Bedrijven die een groot dagelijks hergebruik van regenwater kunnen aantonen èn over een grote hemelwateropvang beschikken kunnen een afwijking aanvragen waardoor de infiltratievoorziening kleiner gemaakt kan worden of in sommige gevallen niet meer noodzakelijk wordt. Het is ook zo dat bedrijven die in of nabij gebieden gelegen zijn met een grotere kans op overstromingen extra maatregelen opgelegd kunnen krijgen.

Brandveiligheid:
Iedere bouwvergunningsaanvraag wordt ter advies aan de brandweer voorgelegd die het dossier toetst aan de heersende brandwetgeving. Het voorzien van de nodige brandblusmiddelen klinkt iedereen vertrouwd in de oren, maar daarnaast zijn er nog heel wat andere aspecten. Bij de inplanting van gebouwen moet er bv. ook rekening gehouden worden met een voldoende afstand tot andere gebouwen of perceelsgrenzen om brandoverslag te voorkomen. Deze afstand is o.a. afhankelijk van de omvang en vorm van de gebouwen. Verder moeten de nodige vluchtdeuren aanwezig zijn en wordt ook de bereikbaarheid van de gebouwen voor de brandweer nagekeken. De brandwetgeving is zeer technische wetgeving die moeilijk in een notedop kan samengevat worden. Weet echter dat dit een wetgeving is die zeker moet afgetoetst worden tijdens de ontwerpfase omdat dan nog waar nodig bijgestuurd kan worden om tot een haalbaar en betaalbaar bouwproject te kunnen komen.

EPB
Bepaalde landbouwgebouwen zijn bij nieuwbouw, uitbreiding of bij grondige renovatie onderworpen aan de EPB-regelgeving. Kort samengevat gaat het over volgende types gebouwen: varkens- en pluimveestallen, productie- en bewaarloodsen (aardappelen, ajuin, witloof,...), werkruimten voor personeel in loodsen en stallen en serres voor warme teelten. Deze regelgeving is van toepassing voor alle stedenbouwkundige aanvragen ingediend na 01/01/2015. Eén van de gevolgen is dat u in deze gevallen als bouwheer verplicht bent om een EPB-verslaggever aan te stellen voor de start van de werken. De verslaggever dient een startverklaring op te maken en in te dienen. De bedoeling daarvan is dat er vooraf een berekening wordt gemaakt om o.a. de vereiste isolatie te bepalen. Na de uitvoering van de werken maakt de verslaggever een EPB-aangifte op. Bij vaststelling van eventuele overtredingen kunnen boetes opgelegd worden die afhankelijk van de overtreding snel kunnen oplopen.

IHD-PAS
Afhankelijk van de ligging van het bedrijf nabij bepaalde (natuur)gebieden en de sector waarin het landbouwbedrijf actief is, kunnen verschillende wetgevingen al dan niet van toepassing zijn. Wanneer het landbouwbedrijf bijvoorbeeld in de omgeving van Europees beschermde natuur (Natura 2000) gelegen is, hebben de instandhoudingsdoelstellingen (IHD) een grote invloed hebben op de uitbreidingsplannen. Voor deze bedrijven dient voorafgaandelijk een natuurtoetsing uitgevoerd te worden om de uitbreidingsmogelijkheden te bekijken. Het is dus weerom belangrijk dat deze aftoetsing in een vroeg stadium gebeurt. Een uitbreiding mag volgens de IHD namelijk geen betekenisvolle negatieve effecten hebben op de beschermde natuur binnen een speciale beschermingszone (SBZ) en dit kan zijn invloed hebben op de manier waarop het bouwproject gerealiseerd kan worden.

Een belangrijke boodschap die we met dit artikel willen hebben meegeven is: begin tijdig met het maken van uw plannen. Niet alleen de planningsfase neemt tijd in beslag maar ook het aftoetsen met de verschillende regelgevingen moet met de nodige aandacht gebeuren. Daarbij komt ook nog dat eens de vergunnignsaanvraag ingediend is het nog een tijd duurt vooraleer de overheid een beslissing neemt. Om te eindigen willen we nog opmerken dat in het kader van de VLIF-reglementering binnen de 9 maand na de VLIF-aanvraag de bouwvergunning beschikbaar moet zijn. Tijdig starten met de plannen is de boodschap!

Hendrik

Hendrik

technologisch bouwadviseur

Praktijkgidsen

Praktijkgidsen

Wij krijgen elke dag vragen van klanten die voor belangrijke investeringsbeslissingen staan. Om hen wegwijs te maken in de vaak complexe wetgeving waarmee ze geconfronteerd worden, heeft ons kenniscentrum een aantal praktijkgidsen uitgewerkt die u wellicht zullen interesseren. U kan ze gratis downloaden.

 

Bekijk alle praktijkgidsen
Schrijf u in op de nieuwsbrief en blijf steeds op de hoogte van veranderingen in uw sector
Bedankt voor uw inschrijving.