Selecteer uw kantoor uit onderstaande lijst

Op basis van uw locatie selecteerden wij ons kantoor in . Wijzigen? Zoek SBB-kantoor.

Is de meerwaarde op uw woning van uw zelfstandige beroepsactiviteit belastbaar?

Gepubliceerd op 16-12-15

U gebruikt uw woning voor de uitoefening van uw zelfstandige beroepsactiviteit. Na enkele jaren beslist u de woning te verkopen met een meerwaarde. Volgens uw belastingcontroleur is de gerealiseerde meerwaarde (al dan niet deels) belastbaar als een beroepsinkomen en moet u hier belastingen op betalen. Moet u hiermee akkoord gaan?

Is uw woning een beroepsactief?

Een gerealiseerde meerwaarde, dit is wanneer de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs, is een belastbaar beroepsinkomen indien de verkochte woning gekwalificeerd kan worden als een beroepsactief. Een woning is geheel of gedeeltelijk een beroepsactief indien u die woning minstens één maal fiscaal hebt afgeschreven of indien u de woning in uw boekhouding heeft ‘geboekt’.

Een vrij beroeper (bijvoorbeeld een dokter) of een eenmanszaak heeft in de regel een zgn enkelvoudige boekhouding en geen dubbele boekhouding zoals bij de meeste vennootschappen. In een enkelvoudige boekhouding kan een woning niet worden ‘geboekt’. U kan de woning wel afschrijven en aftrekken in de beroepskosten. Let wel, indien u een deel van de aankoopprijs van de woning minstens één maal afschrijft, dan zal de woning een beroepsactief worden. Bijgevolg zal een latere meerwaarde in de regel een belastbaar beroepsinkomen zijn.

Indien u de aankoopprijs van de woning niet afschrijft maar wel eventuele grote verbouwings- of vernieuwingswerken aftrekt in de beroepskosten, dan ook zal de woning in de regel een beroepsactief worden.

Tip. Indien u uw beroepsactiviteit uitoefent via een vennootschap en u de woning verhuurt aan uw vennootschap, dan is de woning geen beroepsactief. De gerealiseerde meerwaarde is dan niet belastbaar indien u de woning minstens vijf jaar na de aankoop verkoopt.

Meerwaarde gerealiseerd bij of naar aanleiding van de stopzetting van uw beroep?

De fiscale behandeling van de gerealiseerde meerwaarde is afhankelijk van de omstandigheden waarin de verkoop gebeurt.

Indien de verkoop gebeurt bij de definitieve stopzetting van uw zelfstandige activiteit, dan spreekt men van een stopzettingsmeerwaarde. De meerwaarde, met betrekking tot het beroepsgedeelte van de woning, is belastbaar aan 16,5%. Indien u eerst uw beroepsactiviteit definitief stopzet en een aantal jaren zou wachten voor de verkoop, dan oordeelt de fiscus vaak dat de verkoop niet is gebeurd ‘bij’ maar wel ‘naar aanleiding van’ de definitieve stopzetting. De meerwaarde is dan volgens de fiscus ook belastbaar aan 16,5%. Er is echter overvloedige rechtspraak die de fiscus ongelijk geeft omdat de fiscus vaak niet concreet kan bewijzen dat de latere verkoop in oorzakelijk verband is met de vroegere definitieve stopzetting van uw beroepsactiviteit.

Indien de verkoop gebeurt zonder dat u uw beroepsactiviteit definitief stopzet, dan spreekt van een gewone beroepsmatige meerwaarde. Die meerwaarde is ook belastbaar aan 16,5% op voorwaarde dat u de woning voor minstens vijf jaar beroepsmatig heeft gebruikt op het ogenblik van de verkoop. De termijn van vijf jaar wordt van dag tot dag beoordeeld. Indien de verkoop gebeurt binnen de vijf jaar, dan is de meerwaarde belastbaar aan de gewone belastingtarieven die kunnen oplopen tot 50%.

Een woning fiscaal afschrijven met in de regel een belastbare meerwaarde bij een latere verkoop, is niet altijd een slechte zaak. U kan met de jaarlijkse afschrijvingskosten belastingen besparen aan het hoogste belastingtarief (tot 50%). De latere meerwaarde op het beroepsgedeelte is in de regel slechts belastbaar aan 16,5%. In principe zal u ook na de meerwaardetaxatie dus globaal belastingen hebben bespaard. De berekening van de belastbare meerwaarde is een complexe zaak en geeft in de praktijk geregeld discussies met de fiscus. U goed laten adviseren is dan ook geen overbodige zaak…

Gregory

Gregory

fiscaal adviseur

Schrijf u in op de nieuwsbrief en blijf steeds op de hoogte van veranderingen in uw sector
Bedankt voor uw inschrijving.