Hoe onroerend goed uit je vennootschap halen? 3 klassieke opties

Twintig jaar geleden was het erg interessant om met een vennootschap in onroerend goed te investeren. De fiscale regels voor vastgoed in een vennootschap waren toen veel soepeler. Nu is dat anders: sinds 2011 werd het bezit van vastgoed in een vennootschap steeds meer aan banden gelegd, waardoor je het soms beter weer overhevelt naar je privébezit.

De voor- en nadelen van vennootschapsvastgoed

De aankoop van vastgoed via een vennootschap kan voordelig zijn om verschillende redenen:

• De vennootschap kan de aankoopprijs van het gebouw afschrijven.
• De vennootschap kan in principe alle kosten (brandverzekering, onderhoud, herstellingen …) van de belastbare winst aftrekken.
• De interesten op de lening voor de aankoop van het pand zijn fiscaal aftrekbaar.
• Latere successieplanning kan gebeuren via een schenking van de aandelen.

Toch kan die aankoop zich later soms fiscaal wreken. De niet te onderschatten nadelen:

• Je wordt zwaar belast op een voordeel van alle aard, wanneer je het onroerend goed als privéwoning gebruikt zonder de vennootschap daarvoor te vergoeden.
• Huurinkomsten komen niet op je privérekening, maar in de belastbare winst van de vennootschap terecht.
• De vennootschap wordt belast op de gerealiseerde meerwaarde bij de verkoop van het onroerend goed.
• Schuldeisers mogen beslag leggen op een privéwoning die tot de vennootschap behoort.
• Als meer dan 50% van je activa vastgoed is, wordt je vennootschap niet meer als familiale vennootschap beschouwd en kun je geen aandelen schenken aan 0% schenkbelasting.

Je onroerende goederen overdragen: 3 manieren

1. Een koop-verkoop
In dit geval koop je, als bestuurder of aandeelhouder, het onroerend goed van je vennootschap over. Dat betekent dat je er dus wel een prijs voor betaalt: in één keer of gespreid in de tijd. Let wel: zolang je in het krijt staat bij je vennootschap, word je nog steeds belast op een voordeel van alle aard. Om dat te vermijden, moet je jaarlijks een bepaalde intrest aan je vennootschap betalen.

2. Een dividend in natura
Als aandeelhouder kun je jezelf via je vennootschap een dividend laten uitkeren. Dat kan geld zijn, maar ook een dividend in natura, zoals een pand. Op je dividend betaal je dan in principe 30% roerende voorheffing. Die bedraagt slechts 5% wanneer het dividend wordt uitgekeerd uit een liquidatiereserve die je vennootschap minstens vijf jaar voordien heeft aangelegd.

3. Een kapitaalvermindering
Wanneer je vennootschap over voldoende kapitaal beschikt, kun je een kapitaalvermindering overwegen. Die hoeft immers niet noodzakelijk een uitbetaling in cash te zijn. Ook goederen in natura kunnen worden uitgekeerd. Als aandeelhouder hoef je dan soms wel en soms geen belasting te betalen. Dat hangt af van de samenstelling van het eigen vermogen van je vennootschap. In principe wordt een kapitaalvermindering deels beschouwd als een belastbaar dividend, maar dat is niet altijd zo. Let wel op voor de hoge waarde van vastgoed: als je vennootschap een nv is, moet ze nadien wel het wettelijk vereiste minimumkapitaal overhouden van 61.500 euro.

Twee fiscale gevolgen

1. Vennootschapsbelasting
De overdracht van je onroerend goed naar je privévermogen zal een meerwaarde op het pand realiseren, waarop je binnen de vennootschap belasting moet betalen.

2. Registratierechten
Daarnaast moet je ook registratierechten betalen: 12% in Vlaanderen. Dat is altijd het geval als je een onroerend goed uit een nv haalt. In de bv, vof of commV kun je in bepaalde gevallen van een lager tarief (het verdeelrecht van 2,5% of zelfs het vast recht van 50 euro) genieten. De voorwaarde is wel dat je een ‘gekwalificeerde aandeelhouder’ bent: je hebt het onroerend goed zelf ingebracht, je had aandelen op het moment dat het pand gekocht werd door de vennootschap of je erfde intussen die aandelen van een gekwalificeerde aandeelhouder.